各省、自治区、直辖市天然资源主管部门,新疆出产建设兵团天然资源局，中央军委后勤保险部军事设施建设局：

　　为领导和规范多门类天然资源资产组合供给、整体买卖中的价值评估行为，部造订了《天然资源资产价值整体评估技术指引（试行）》，现印发执行。

天然资源部办公厅

2024年10月8日

附件:

天然资源资产价值整体评估技术指引（试行）

天然资源资产价值整体评估技术指引

（试行）

为科学显化多门类天然资源资产组合供给、整体买卖中的资源价值价值水平，规范价值评估活动，更好地服务于天然资源身分的整体�；ぁ⒖⒗眉坝谐ナ褂�，造订本文件。

1领域

本文件以天然资源资产价值整体评估为主题，界定了根基概想，提出了准则与要求，划定了重要技术蹊径，强调了技术步骤使用中确当苦衷项与重点；本文件未涉及的技术要求，遵循各门类天然资源资产价值评估的寂仔技术尺度或规范。

本文件合用于在特定河山空间领域内，多门类天然资源资产或多种类天然资源资产权势权能组合供给中的价值评估活动。对服务于其他主张的天然资源资产包价值整体评估时，可参照本文件的有关划定。

2凭据的技术文件

下列尺度及文件中划定的评估技术要求是天然资源资产价值整体评估的技术基��；凡在本文件中无特定要求的内容，可参照下列文件的划定。

（1）《天然资源价值评估公例》；

（2）《城镇地皮估价规程》；

（3）《农用地估价规程》；

（4）《中国矿业权评估准则》（一）（二）；

（5）《海域价值评估技术规范》；

（6）《无居民海岛使用价值评估规程》；

（7）《丛林资源资产评估技术规范》；

（8）《林地估价规程》；

（9）《草地估价规程》；

（10）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》。

3根基概想

3.1天然资源资产组合供给。简称“组合供给”，指在特定河山空间领域内，将多门类天然资源资产（含多种类权势权能）整体配置给统一使用权人的供给模式。

3.2天然资源资产包。指蕴含多门类天然资源资产或多种类权势权能的天然资源利用组合体，是天然资源资产组合供给中的客体；其蕴含的多门类天然资源或其权势权能通常在空间或利用上存在关联关系。

3.3载体型天然资源。指既是天然资源身分自身，又为其他天然资源提供承载空间，拥有地位固定性、物理不成宰割性，以及非耗竭性等特点的天然资源，蕴含各用处的地皮、水域、海域和无居民海岛等。

3.4复合型天然资源。指由两种及以上门类的天然资源通过有机结合形成的，拥有显著的、不成宰割的整体职能的天然生态空间。

3.5天然资源资产价值整体评估。简称“整体评估”，指以天然资源资产包为评估对象，遵循天然资源价值评估的根基要求，在充分关注各类天然资源资产组合形成的系统性、整体性效用的基础上，对天然资源资产包的整体价值及在可行和必要时对其各组成部门分项价值的估算与判定活动。

3.6关联影响成分。简称“关联成分”，指在整体评估中需出格关注的，可能体现组成资产包的多个身分之间在资源利用效用、成本、收益等方面的相互作用，进而影响资产包价值（价值）的客观成分。

3.7协同效应。指在特按时空领域内，分歧门类天然资源资产或分歧利用方式向人类提供的惠益之间存在的相互增益等推进性作用法规。

3.8衡量效应。指在特按时空领域内，分歧门类天然资源资产或分歧利用方式向人类提供的惠益之间存在的此消彼长等限度性作用法规。

4准则与要求

除《天然资源价值评估公例》（以下简称“《公例》”）中的通常性划定和有关门类天然资源估价中的专门性划定表，整体评估应出格关注以下准则与要求。

4.1可持续利用准则。在限造的规划前提（或开发利用要求）下，确定天然资源资产包中各类天然资源资产的最佳开发利用规划时，应秉持可持续利用理想，尽量预防或降低对特按时空领域内天然生态环境形成负表部性影响，并将需采取的必要投入纳入价值影响考量。

4.2整体两全准则。在进行最佳开发利用规划设计及分析确定天然资源资产包可产生的效益时，以资产包各组成身分缜密结合、共同阐扬作用为前提和基础，进行整体性分析与测算。

4.3专业性准则。整体评估活动应由拥有相应资格的专业评估人员凭据专业技术要求发展。天然资源资产包的组成蕴含载体型天然资源时，应拥有地皮评估专业人员；天然资源资产包中含矿业权时，应拥有矿业权评估师。

5评估模式

5.1评估模式的种类。在充分关注天然资源资产组合形成的系统性、整体性效用的基础上，凭据天然资源资产包的具体组合模式、效用特点与限度性前提，整体评估可在分估、合估两种操作模式中择一使用，或同时兼用。

（1）分估模式：以天然资源资产包中各门类天然资源资产为对象，别离评估其在该资产包整体作用下的价值水平，汇总形成天然资源资产包的整体价值。

（2）合估模式：以天然资源资产包整体为对象，评估天然资源资产包整体价值水平。凭据必要，以整体价值为基础，别离测算形成各门类天然资源资产的价值。

天然资源资产包的整体价值低于各门类天然资源资产价值之和的，应明确该价格的合用前提，即需约定该资产包只能整体上市买卖，各门类天然资源资产不得拆分后单独或部门组合上市买卖。

5.2评估模式的选择。

结合伙产包中各天然资源资产的特点，凭据资产组合价值实现蹊径选择评估模式。

（1）分估模式的合用情景：当天然资源资产包内的各类资源资产可别离给权势人带来直接或潜在收益，且可别离进行价值转化时，通�？裳∪》止滥Ｊ�。

（2）合估模式的合用情景：当天然资源资产包中各类资源间拥有较强的相互依存性，且某类资源资产不能单独给权势人带来收益，或天然资源资产包的综合收益通过某类资源资产实现时，通常选取合估模式。

6技术蹊径与步骤

《公例》中划定的重要技术蹊径及各门类天然资源估价中的寂仔评估步骤均可用于整体评估；宜选择分歧技术蹊径中的评估步骤，对评估了局进行相互验证。

7评估根基法式

评估根基法式顺次为：明确估价根基事项、拟订估价作业规划、网络估价所需资料、现场查勘待估对象、选定估价步骤测算、确定估价了局、实现并提交估价汇报、整顿归集估价档案。

在接受估价委托和推广评估根基法式时，应出格关注以下要求：

——当评估主张旨在服务于全民所有天然资源资产包供给时，评估业务应由具备相应职能的天然资源行政主管部门委托；

——明确估价根基事项时，应凭据委托书（委托合同）及所附的规划前提等，沉点明确评估主张、待估对象涉及的天然资源资产类型、权势期限、权能及开发利用方面的限度性前提（或开发利用要求）等内容；

——现场查勘时，至少应有一名承办本评估业务、签署评估汇报的有关专业评估人员全程参加。

8价值内涵的界定

8.1价值种类。

（1）天然资源组合供给中，整体评估的价值是可能（直接或经转化后）进入社会经济运行系统的天然资源资产经济权利的钱币化体现。既蕴含狭义的经济价值，也蕴含能为产权人带来经济收益的生态产品价值，例如：生态产品中的物质供给类产品、部门文化服务类产品和生态赔偿、生态配额指标、生态权利类产品等的价值；

（2）当确需单独显化天然资源资产包中生态产品转化形成的经济价值时，应分类、具体列诞生态产品的类型与清单，并把稳预防在对分歧类型的价值评估了局进行统计时形成交叉、沉复。

8.2市场特点。天然资源组合供给中，整体评估的价值通常为切合规划前提及合同约定前提下，同类天然资源资产在正常市场环境中的公开市场价值。

8.3权势类型。

（1）地皮、矿产、丛林、草原、海域、无居民海岛、水，以及湿地、国度公园等各类天然资源资产均可在切合有关司法政谋划定的基础上，通过合理设计、组合形成天然资源资产包。

整体评估涉及的权势类型蕴含建设用地使用权、农用地承包经营权、矿业权、海域使用权等，评估时应按供给规划、规划前提（或开发利用要求）等供给前提进行逐一界定，并出格关注对权势拥有影响的前提前提。

天然资源资产包中的天然资源资产权势组合通常蕴含但不限于以下类型：

——矿产资源+地皮资源：矿业权（探矿权、采矿权）、建设用地使用权、农用地承包经营权或经营权、其他可获取合法收益的权势等；

——矿产资源+海洋资源：矿业权（探矿权、采矿权）、海域使用权、无居民海岛使用权、其他可获取合法收益的权势等；

——地皮资源+丛林资源：建设用地使用权、农用地承包经营权或经营权、林地使用权、林木所有权或使用权、其他可获取合法收益的权势等；

——地皮资源+水资源：建设用地使用权、农用地承包经营权或经营权、取水权、养殖权、其他可获取合法收益的权势等；

——地皮资源+海域资源：建设用地使用权、海域使用权、其他可获取合法收益的权势等；

——海岛资源+海域资源：无居民海岛使用权、海域使用权、其他可获取合法收益的权势等。

当天然资源资产包中含湿地、天然�；さ氐雀春闲吞烊蛔试�，或溶洞、孔隙等天然空间时，应凭据供给文件中的界定清澈表述权势权能。

（2）对于蕴含需经行政审批后方可获取权势的天然资源资产包，应关注能否获得行政审批的风险性及有关划定对预期收益及价值可能产生的影响，在评估汇报中进行必要的论述、披露或量化调整。

8.4权势期限。组合供给中各类天然资源资产权势的期限凭据供给文件设定，并不得超过法定最高年期及合同约定的渣滓年期。

8.5开发利用特点。遵循《公例》的划定，从用处或职能类型、开发利用前提与方式等方面对天然资源资产包中各类天然资源的开发利用特点进行别离界定；当供给文件或合同中对公共设施建设等规划配套，以及天然资源�；そǜ词姑⒋九欧畔薅鹊然肪潮；ひ笥芯咛寤ㄇ以て诙怨乐盗司植跋焓�，应在估价汇报的价值界说或特殊注明部门清澈表述。

8.6估价期日。天然资源资产包中各类天然资源资产价值对应的估价期日该当维持一致。

9.评估技术重点

9.1估价对象的界定。界定天然资源的实物载体领域是了了天然资源资产权势领域的基础。评估中应从各天然资源门类及其细分种类、平面与立体界址领域、分歧天然资源间在平面和立体维度的相邻关系等方面对估价对象的实物客体特点进行清澈描述、明确界定，确保不沉不漏。

9.2影响成分分析。除各类天然资源资产评估时需关注的价值影响成分表，评估中还应沉点分析天然资源资产包中因多种天然资源组合而产生的关联影响成分，以及通过关联成分体现出的协同效应或衡量效应对单项资源资产价值产生的增值或减值影响。

基于影响成分直接作用对象的分歧，关联影响成分可分为：

（1）对效用产生影响的成分。支使资产包的总体效益或其中某类资源资产给产权人带来收益产生变动的成分。例如，优良的生态景观资产对统一天然资源资产包内房地产用地价值产生增值影响。

（2）对成本产生影响的成分。支使资产包总体运营成本或其中某类资源资产进行开发利用时，需投入的必要成本产生变动的成分。例如，为获得生态景观资产对统一天然资源资产包内房地产用地产生的增值溢价，需投入额表成本以守护或提升生态景观资产的质量；以生态建复为主导方向的天然资源资产与以经营性开发为主导方向的天然资源资产组合供给时，需额表增长�；ば越ǜ垂こ坛杀�。

9.3步骤的选择与使用

9.3.1通常要求。

（1）选取分估模式时，可凭据相应的评估技术准则，基于评估主张、市场特点、资料完整水平等，对组成天然资源资产包的各单项天然资源资产别离选择合用的评估步骤；寂仔估价技术尺度中对评估步骤数量没有明确要求的，可凭据估价道理选用合适的评估步骤。

（2）选取分估模式评估天然资源资产包中某单项天然资源资产价值时，应出格关注组合形成的协同效应或衡量效应对待估对象价值水平产生的推进或抑造作用，通过对收益、成本、利润率、增值收益率、还原率（贴现率）及风险值等有关参数的调整予以合理量化；

（3）选取合估模式时，优先选用预期收益贴现还原蹊径、整体价值剥离显化蹊径类的评估步骤；当需凭据天然资源资产包的整体价值水平测算各单项天然资源资产价值时，应在分析各组称身分贡献与特点的基础上，合理分摊，并在汇报中论述价值分摊过程；

（4）以服务于组合供给为主张的评估中，当天然资源资产包中含有现阶段难以产生经济价值的天然资源资产时，可凭据其必要的成本投入进行估值，并结合市场可接受水平对最终评估了局进行合理调整，保险所有者权利。

（5）对关联影响成分及其影响法规的鉴别、分析与量化在整体评估中拥有沉要意思，评估中应结合各类天然资源资产的价值形成机造、价值改观法规及市场买卖中的实证经验进行总结提炼，科学显化。

9.3.2合用买卖事俘比力建改蹊径类的步骤时：①可比事俘的个数不得少于3个；②应出格关注事俘与待估对象在天然资源资产包组合类型与组合结构比例等方面的可比性，依照类似性大于差距性的准则拔取可比事俘；③在价值影响成分建改中，该把稳可比事俘与待估对象在关联影响成分方面的差距，在论证分析的基础上予以必要的建改。

9.3.3合用预期收益贴现还原蹊径的步骤时：①应沉点分析收益的起源、组成及其持续性等；②当天然资源资产包中含有生态赔偿、生态权利收益、可买卖的生态指标配额等各类生态产品时，应纳入总收益领域，同时需关注为守护或提升生态系统服务质量而需额表进行的人、财、物等各类投入；③关联影响成分及资产组合的协同效应、衡量效应的影响需在收益或用度测算环节予以体现，当其对收益的风险性产生影响时，还可在贴现率（还原率）中合理体现。

9.3.4合用整体价值剥离显化蹊径的步骤时：凭据市场买卖事俘确定天然资源资产包整体或其中某单项资源资产开发实现后的售价、开发成本等参数时，应分析待估对象资产组合前提对其可能形成的影响。

9.3.5合用沉置成本仿照分析蹊径的步骤时：获得成本、开发成本中应蕴含资产包内各组成身分的前期收储及开发整顿、资产管护与质量提升、生态�；ね度氲瓤凸塾枚�；为实现天然资源资产包整体的合理有效利用，而以天然资源资产包中某类天然资源为载体进行的必要的成本投入，可整体计入，也可凭据情况，在天然资源资产包中的组成身分间进行合理分摊，并说明分摊的凭据与步骤。

9.3.6合用价值或用度尺度建改调整蹊径的步骤时：若寂仔天然资源公示价及其建改系统中短缺可能体现天然资源资产包中关联影响成分对价值影响的建改系数，可在评估了局确定环节，对该步骤的测算了局进行必要的调整、建改，并论述理由。

10估价汇报撰写与登记

10.1估价汇报撰写的根基要求。

（1）估价汇报由《估价了局汇报》和《估价技术汇报（评估工作草稿）》组成；《估价了局汇报》应整体撰写，侧沉于为汇报使用者全面理解评估汇报并正确使用评估结论提供所需信息；《估价技术汇报（评估工作草稿）》可选择凭据资源门类别离撰写，汇报中除前述内容表，还需具体论述评估步骤的选择与使用、评估参数的测算与取值等专业技术过程。

（2）估价汇报的根基内容、编写结构重要参照地皮、矿产、海域、无居民海岛的估价汇报体式，并可凭据天然资源资产包的具体情况适当调整。

（3）估价汇报中应清澈界定和描述天然资源资产包的组成，分析其内部关联关系。服务于天然资源资产组合供给的评估，估价了局部门应蕴含天然资源资产包的整体价值、各天然资源资产的单元价值和总价；的确无法剥离或分摊的，须说明原因。

（4）在确定估价了局时，若天然资源资产包的整体价值低于各门类天然资源资产价值之和，应在评估汇报中进行风险披露；各门类天然资源资产单独供给情况下的价值可通过市场调查、买卖案例统计分析等步骤简易估算。

10.2估价汇报登记治理要求。

估价汇报应纳入天然资源部汇报登记治理系统，执行地皮估价汇报的登记治理有关划定。当天然资源资产包中蕴含矿业权时，还应执行矿业权评估汇报治理的有关划定。

壹定发

天然资源部办公厅关于印发《天然资源资产价值整体评估技术指引（试行）》的通知

9.评估技术重点