优化地皮政策落实规划布局——看福建晋江的城市更新行动

　在福建省晋江市中心的青阳街路莲屿社区，新建的金悦中心创意产业园展示出贸易文化新街区的风貌：以金悦洲际假日酒店、高端商务写字楼和贸易娱乐中心为城市新地标的3栋高楼引人瞩目，主群楼围合的宽敞区域在绿树草坪等景观的营造中衬托商务文化新区的富贵形象。2023年4月前，这里还是布满旧厂房的老旧工业区，仅用两年多功夫便实现了豪华转身，成为晋江市使用地皮政策落实片区规划、提升城市品质的“佳作”。

　　依照“退二进三”的主体思路，晋江市将市中心的这片老旧工业区规划为新贸易文化区，晋江市天然资源局随即把这宗工业用地的用处调换为不成宰割出让的商服用地，其重要规划经济技术指标调整为：1.1<容积率<3.3，10%<构筑密度<40%,绿地率≥25%。地皮的原业主成昌鞋业有限公司将旧厂区迁出中心城区，并于2023年4月沉新竞得了这块调换用处后的地皮使用权，开启创意产业园建设工程。

　　通过扭转地皮用处更新产业布局、改观城市形貌和人居环境，提升城市品质，是晋江市以地皮政策优化促空间规划执行，从而推动城市更新的沉要行动之一。近年来，通过一系列地皮政策创新优化措施，晋江市两全布局城市更新、大力提升城市品质和发展质量的规划蓝图，在实际中慢慢铺展、成为现实。

　　推动地皮置换，整体规划布局

　　福建首例使用地皮政策优化索求解决国有地皮与集体地皮权属置换调整，推进规划落地的成功实际，是位于晋江市磁灶镇的凤山产业园项目。现已成为晋江市尺度化园区的凤山产业园，一年前还是石材与陶瓷产业发展区，为落实城镇产业转型、实现绿色高质量发展的规划指标，石材等技术落后、产能低下的产业全数退出，区域内的旧厂房全数拆除。然而，整治连片后的地皮，由于汗青遗留问题，依然分9个地块别离持有建设用地使用权证，其中2块国有建设用地呈狭长形穿插于其他7块集体建设用地之间，以至地皮虽已连片却难以并宗开发。

　　2024年9月，晋江局出台《连片低效工业用地刷新项目建设用地置换执行法子》，以“双方自愿、凭证置换、面积相近或价值相当”为准则，将凤山石材区域内的这2块国有建设用地与周边1块集体地皮进行等面积置换，置换后区域内的137亩地皮成为一个权属统一的集体建设用地整体，随即打包入市，由福建省凤兴产业集团竞得，打算投资8.6亿元，建设19栋尺度厂房及研发楼等有关配套构筑物，总构筑面积约34万平方米，形成磁灶五金机电城、电商园等项目延长产业链为主题的智能化产业园区。

　　统一地皮用处，助力规划执行

　　同样由石材行业退出后的旧厂房更新升级刷新而建的晋江市恒欣云谷新资料智造产业园，也是用地政策矫捷使用保险产业规划落地的成就。该产业场地皮本出处一片片不规定的存量建设用地同化10余处幼微夹角形、面积共计9.14亩的非建设用地拼接而成，形成由建设用地与非建设用地混合一体的多权属多用处地皮，状态极不规整，利用低效。

　　对此，晋江局核准将这10余处“边角地”转为建设用地，使园区地皮成为一块规整的建设用地，经沉新规划、统一设计，地上构筑密度从35.4%提升至40%，构筑面积至少增长2.8万平方米。规整后的地皮能够布局73米以上长度的尺度厂房，可兼容的出产线大幅增长，产生直接经济效益3300万元，园区整体品质也得到大幅提升。

　　耽搁使用权年限，激励地皮并宗开发利用

　　激励将分歧使用年限的地皮并证使用，推进产业转型和“提容增值”，也是晋江助力产业规划落地的有效伎俩。

　　位于晋江市经济开发区五里园的永佳智能设备产业园，本是一块面积达140亩却仅建有一栋旧厂房且持久未投入使用的闲置地，亩均效益为零。经法院吩熠拍卖，处所国企永源开发建设有限公司先后于2020年12月、2021年11月、2023年1月分三期获得项目地皮使用权，相应的地皮使用证也有多个。由于各证地皮使用权年限不一，地皮无法连片刷新。对此，晋江市出台《工业用地并宗使用年限延期操作指引》明确，对盘活利用低效用地试点项目，统一地皮使用权人将相邻工业用地申请并宗开发的，使用年限较短的宗地可按相邻宗地中最长年限申请耽搁地皮使用权年限。晋江市还出台了《关于进一步简化工业企业提容增效报建法式的通知》，对已获得合法不动产权证或地皮使用权证的工业用地，简化其提高容积率等调整详规指标的报建法式。

　　得益于上述政策，并证后的永佳智能设备产业园项目用地，容积率从原来的0.38调整至3.5，地皮利用强度和规模效益大幅提升。目前，荟萃智能化、绿色化和高端化的新园区，已实现建设投用的一、二期项目，新增及刷新构筑面积10万平方米，实现亩均税收超50万元，产值超5.8亿元；预计全数达产后亩均税收可达100万元。

　　同样受益于上述政策的还有汇诚预造菜幼微工业园项目。该项目位于晋江市池店镇三大农贸市场旁，涉及3个企业主体、9本地皮使用权证，登记主体还不一样（其中5本为晋江市当局登记，4本为泉州经济技术开发区登记），面积共计116亩。对此，晋江局积极协调泉州市天然资源局和泉州经济技术开发区，推动项目并宗刷新，将3个关联企业吸收归并成一家企业，9块用地归并成一块用地，提高了容积率，在补缴地皮出让金后，地皮使用年限按相邻宗地最长使用年限进行延期，解决了地皮使用年限纵横交错问题，保险了园区产业的提质增效，也推动了周边地带城市环境的改善。刷新后的幼微工业园区，构筑密度53.46%，容积率3.99，绿地率10.11%；打算总投资15亿元，建成后预计年纳税不少于1200万元。

　　规划引领和管控，城市更新与传承并举

　　产业园区的更新沉建与提质升级，似已成为当下晋江城市更新的“沉头戏”，对此，晋江局局长陈英俊用12个字回覆了记者的疑难：“以产聚人兴城，以产提质新城。”

　　以现代化新质出产力集聚发展为指标的产业园建设，在极大提升发展质量和效益的同时，有力地推动了产城融合，已成为激活晋江发展动能、提升城市品质的沉要抓手。近年来，产业业态布局和产业空间保险、贸易文旅、住宅和支持配套系统、山水环境等方面的更新，是晋江专项规划的沉要内容，晋江将这些内包容入具体规划和河山空间规划“一张图”，实现对专项规划的两全协和谐空间适配领导；结合具体规划假造，对沉点片区、沉点地块的开发，加强设计，疏导城市更新项目执行，确生活控到位。

　　地处晋江市中心地带的梅岭中片区更新刷新项目，就是礼聘了专家团队进行片区整体�；な焦婊杓�，规划面积159公顷，蕴含凤竹纺织工业遗产和三光天汗青村落两大板块，前者保留刷新构筑19栋，蕴含晋阳场、竹树厦、糖人街、凤竹社、青阳居、山水里和星光幕等7个空间组合，融合了城市工业影象；后者保留构筑38栋，将结合侨村�；�，建造华侨博物馆和东南亚风情街建设等，打造现代闽南华侨文化标志性社区。

　　项目随着规划走，身分随着项目走。晋江的城市更新，就是这样在规划的引领、疏导和管控下，通过优化用地政策强化地皮身分保险，推进了规划落地、保险了布局到位，推动了产城融合，从而提升了城市品质。尝到甜头的晋江人加快了城市更新的措施。最新数据批注，2025年，晋江市打算投资384.2亿元，执行城市更新项目397个。当然，这个数据不蕴含社会本钱的投入和存量低效建设用地再开发利用后产生的巨大价值。晋江城，将来可期。（叶红玲）

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优化地皮政策 落实规划布局——看福建晋江的城市更新行动

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